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[行业资讯]国际旅游岛独木难支

2023年02月24日 猴头菇财经网

国际旅游岛:独木难支

国际旅游岛:独木难支 更新时间:2010-2-28 0:11:35   一个楼盘的市值相当于海南一年的GDP,五栋别墅的价值抵得上三亚一年的财政收入。

能与海南一年GDP相当的楼盘名叫清水湾,雅居乐内部员工称若全部开发完毕,其市值可达2000亿元人民币,而2009年海南全省的GDP不过1646.6亿;三亚市2009年财政收入为26亿元。

在海南,类似与房地产有关的财富故事几乎洒满全省600公里的海岸线。在三亚,房地产的利润率已经高到让开发商不好意思的程度,海航置业一位高层说,“在三亚,谈房价成本纯属扯淡”。

坊间传闻,建设凤凰岛5栋大楼的浙江国都控股有限公司董事长柴慧京自称,1月份两栋楼卖完的50亿元现金,就把他在整个凤凰岛的投资收回了,剩下的三栋为纯赚。要知道,作为海南当地最大的企业,海航置业的母公司海南航空2009年上半年的净利润只有1.81亿元。

这就是靠地产独木支撑下的海南。海南省自2003年卫留成上任时就把“工业兴省”作为政府工作指导思想,但几年过去后,海南官方称,海南三大产业结构存在明显症结:支柱经济旅游服务业占比不高,高效农业与新型工业仍处于初级阶段。

工业兴省的梦想

海南省政府研究室主任王一新说,“一省两地”是新兴工业省、热带高效农业基地、热带海岛休闲度假旅游胜地的简称,是1996年海南省委、省政府确定的海南产业发展战略。

按照海南省委书记卫留成的说法,建省20年以来,海南历届省委对海南的发展道路进行了苦苦探索,但只有“国际旅游岛”这个概念,以“保护好环境,发展旅游,带动现代服务业发展,使第三产业成为支柱性产业”这个发展思路,才符合海南的实际情况。

2003年从中海油调任海南省主政的卫留成,身体力行地为海南带来了洋浦800万吨石化项目,海南人称他为“工业省长”。

2006年9月28日正式投产的海南炼化项目总投资116亿元,设计原油年加工能力800万吨,达产后每年将实现300多亿元的销售收入,给海南贡献税收20多亿元。

海南炼化是海南省近几年实施“大企业进入、大项目带动、高科技支撑”战略的代表性项目之一。2001年,海南工业产值占全省GDP的比重只有15.9%,这个数字和青海、西藏等工业落后地区不相上下。

从海南炼化、东方化工城到海马汽车、金海纸浆,海南在争取大项目上想了很多办法。“十五”期间,工业对经济增长的贡献率由“九五”期间的17.7%增加27.9%。

海南省工业和信息化厅副厅长韩勇告诉本报记者,2003-2008年,海南全省工业增加值从123亿元增加到321亿元。

在洋浦港,记者看到了货物吞吐一片繁忙的景象。海南省洋浦招商局局长助理张庆毅表示,2008年洋浦经济开发区GDP总量为95.8亿元,5年来年均增长38.2%。

长期以来,农业是海南经济的重要部门和最大产业,产值一直遥遥领先。但遗憾的是,总数依然不高。2008年海南农业增加值437.6亿元,工业增加值321亿元,2008年海南全省旅游总收入则仅有185亿元。三项相加,也比不上深圳企业华为2009年一年的销售额——300亿美元。

地产独大的现实

接受记者采访的多位地产界人士认为,薄弱经济的背后,房地产热让海南的虚火上升。

目前,房价已是三亚最大的政治问题之一。2月初,三亚市政府的一位主要领导不得不对下面的大小官员交代,以后所有关于房价的问题交由统计局统一发言。据说,之所以有如此举措与三亚市城乡建设和住房保障局局长李洪海的言论有关,2月2日李洪海在接受媒体采访时表示:该局已于上月底下发关于抑制楼市炒作通知。准备对前往三亚购房的外地人采取限制购房的措施,规定一个身份证只能购5套房。

这一言论遭到了外界的炮轰,甚至有人把其调侃地解读为:三亚市政府表态,不买5套,你都不好意思来三亚炒房。

海南总的经济状况或许能从另一方面说明问题。

数据显示,在2009年全省固定资产投资中,房地产投资占固定资产投资的1/3左右,土地出让金收入达52亿元,占政府性基金收入近8成。2009年全省房地产相关税收收入70.9亿元,占地税总额的46.89%。在海南省人大财经委专家咨询组成员王志方看来,房地产投资对城镇固定资产投资增长贡献率高达40%,经济增长的基础不牢。

海南房地产火爆的背后却是尴尬的另一面。海南省工业和信息化厅副厅长韩勇接受本报专访时透露,2009年产值超亿元以上的企业有131家,其中超50亿的只有两家。要知道,1月11日,三亚凤凰岛公寓开盘,一天之内两栋楼就卖了50亿元,全是现款。而分布在海南漫长海岸线上,能数得出名字的百亿大盘至少数十家。投资过亿,销售过亿的房地产公司不下百家。

与房价跳涨形成鲜明对比的是,海南本地人收入并不算高。2008年三亚城镇居民人均可支配收入7142元,以现在新盘动辄2万元/平方米的均价来算,一套90平米房子总价180万,一个三亚人不吃不喝要250年方能买得起。事实上,在海南一些海景房的购买者中,很少有当地人。富力海南销售策划部经理黄义说,在已销售的楼盘中,海南本地人不足5%,雅居乐清水湾提供的数据也大体类似。而三亚顶级大盘鲁能三亚湾新城销售主管牟夏则称,海南本地人极少在此买房。

海南人买不起房,那海南人住什么?答案是政策性住房。根据海南省的计划,海南将在全面完成2009年75798套保障性住房建设的基础上,2010年新建不少于10万套保障性住房。

但在一些海南当地人看来,这种高价房对外,政策性住房对内的模式,会造成另一个尴尬。10年后的海南或许由两个世界组成,一个是一线海景豪宅里由外地人组成的富人世界,另一个是政策性住房里由本地人构成的真实海南。

海南省国土环境资源厅厅长严之尧曾表示,海南的房地产有它的特殊性,对外销售大部分是面向有休闲养老需求的市场。

海南省旅游局的调查显示,2009年春节三亚酒店房价最高达12万元/晚。来自沈阳一家旅行社的报价称,大年初一出发的“海南6日游”9060元,而同时“新马泰10日游”价格仅为6890元,“菲律宾海豚湾5日游”为5980元。

“再也不敢去三亚了。”春节从海南旅游回来的深圳一家基金公司人士说。

隐忧

在接受本报记者采访的一位海南地方官员看来,单凭房价虚火支撑的海南经济现在就像在火山口上,1992-1993年殷鉴不远。

1992年,海南全省房地产投资87亿元,占固定资产总投资的一半,仅海口一地的房地产开发面积就达800万平方米,地价由1991年的十几万元/亩飙升至600多万元/亩;同年,海口市经济增长率达到了惊人的83%,另一个热点城市三亚也达到了73.6%,海南全省财政收入的40%来源于房地产业。

在国家宏观调控政策点燃导火索之后,泡沫很快破裂。当年地产泡沫留下的遗产是600多栋烂尾楼、18834公顷闲置土地和800亿元积压资金,仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。

随后在1993到2003年的10年中,海南省政府为收拾烂摊子费尽心力,成立了金融处置办和房地产处置办清理房地产和金融坏账。

2009年的许多迹象跟历史惊人的相似。

非官方数据表明,目前至少有超过4700亿元的资金从银行系统流动到海南大肆圈地,这是海南数年GDP或者十几年来财政收入之和。

曾经在海南靠着“5斤橘子”脱身的潘石屹谈及这轮地产热时直言,十多年前,海南房地产因为没有实体经济支撑而成为泡沫,现在海南被定为国际旅游岛,如果没有别的行业支撑,而只发展房地产行业,那它还是泡沫。

在海南建设国际旅游岛获得国务院批准后的5天内,整个海南省商品房销售量就达到了2008年全年销售量的总和。

1993年海南房地产泡沫破灭前,到海南炒房、炒地的同样也是外地人,只是那时空置的是土地,现在空置的是房子,但不管用的是贷款还是现金,同样都是真金白银。在海南航空的一位高层看来,这正是问题的关键所在,就像当初1.8万多家房地产公司突然从海南空置着的大片土地撤离一样,岛外人购房加高空置率说明投资者已经成为楼市的主力,既然是投资,就意味着总有一天会撤离。

房价的飙升也抬高了海南的其他成本,春节三亚的天价酒店就是一例。在三亚住一晚的费用相当于马尔代夫五日游,在一些人看来,随着房价的飙升,不管是居家、创业还是旅游,三亚的成本已明显上升。

还有一个问题让海南左右为难,在尚未公布的国际旅游岛规划草案里,有这样一句话,岸线资源属于稀缺资源,海边一线地可用于旅游发展,不得用于商品房开发。但现在,许多岸线已经成为地产商的私有领地,这些本该做高端酒店或其他旅游设施的一线海景,现在都成了高价住宅,并且没有人住。

早前,海南省连续两次公告,宣布还有1432万平方米共58489套的住房待售,足足可以卖两年。而现实是,在海南的大部分楼盘无房可买。

海南省省长罗保铭2月8日说,近期海南省委、省政府正组织研究《海南国际旅游岛建设总体规划纲要》第二稿,力争形成正式文本于3月底前提交国家发改委报批。

有人评价,单是《意见》出台就让海南房价拉了一个涨停,一旦规划得到批准,另一只靴子落地,开发商手中的5万多套房或将冲击另一波涨停。

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